新兴市场炒房指南:如果你不想死得很惨,这三个招数必须学会

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2018-05-22

  这意味着全国小学一年级新生的课表上将出现一门全新的必修课程——科学课。对于这项变化,清华教授、神经科学家鲁白和北大博士生导师刘颖均认为,小学一年级学习科学课不算早。科学教育对孩子很关键小学科学课程的改革体现了国家对于科学教育的重视,那么科学课程的前置对于小学生了解和接触科学世界有怎样的意义?小学科学教育的改革对中国科学教育发展又有哪些作用?在8月22日由《知识分子》主办的“科学队长·科学第一课”活动现场,清华大学教授、神经科学家鲁白和北京大学分子医学研究所博士生导师刘颖分别以主题演讲和模拟课堂的形式表达了他们对于小学科学教育的关注和思考。北京大学教授刘颖对澎湃新闻()表示,对于孩子科学教育非常关键,因为科学实实在在地存在于我们的生活中,到处都能遇到。她从自己海外留学的经历出发,认为在科学领域“中国以前的教育可能有些太应试化了,都是老师对着课本教书,孩子们就只是接受知识,老师说什么就听什么”,相对于这种应试教育,刘颖认为探究式学习更能启发孩子们对科学的思考。

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  您当前的位置:古蔺县:情暖国庆中秋用爱温暖孤独发表时间:2017-10-09|来源:泸州文明网  近日,在国庆节、中秋节来临之际,古蔺县暖心志愿队携手古蔺舒美生活馆爱心人士,带着粮油、月饼、家用电器、学习用品等物资,到马蹄镇兰花村大沟小学开展志愿服务活动,与大沟村小的49名师生,共同欢度国庆、中秋。暖心志愿者陪孩子们开展游园活动  兰花村在赤水河边,与贵州搭界,地势相对偏远。

  他做的很多事情都着眼于十年、百年,甚至千年,哪怕自己看不到开花结果,也要把种子播撒在大地。中国古代形容社会劳动是春种,夏长,秋收,冬藏,每一个阶段承前启后周而复始。当前我们有大量空白需要填补,无数未知需要探索,万千新路需要勘测,春种具有创新开拓的关键意义。但是,这又是一个十分艰难的选择。

  目前公公、叔公已由她们养老送终;婆婆健在,仍跟随她们安享晚年。

  众所周知,出口、投资、内需是拉动经济发展的三驾马车。 目前柬埔寨(也可以说是金边,因为金边掌握了本国大部分经济)主要是一个投资驱动型的经济体,而且外商直接投资占了柬埔寨全部投资的72%以上。

  (表格来源:柬埔寨政府官方文件)  同样是投资驱动型,柬埔寨相比北海到底有没有内在增长动力?  一位考察团成员说,柬埔寨作为一个承接全球低端制造业的转移地,经济发展是否健康,应该看一下这几年的进出口有没有持续顺差。

因为国际贸易是对外的,房地产是对内的,顺差就说明劳动生产率等方面有所提升,能通过国际贸易赚到钱,如果逆差就需要警惕了。

  (数据来源国际货币基金组织)  这个观点有一定道理,但仔细分析也不对。 中国宣布改革开放之后,经济一直持续增长,但直到94年以后才保持稳定的贸易顺差,之前有11年是贸易逆差。   这是因为,当时中国出口多为(,)、低端工艺品,附加值低,进口的又多是昂贵的生产设备和科技产品,这些设备的引入会暂时扩大贸易逆差,但它们将在未来产生巨大效益,长远来看是有利的。

  所以对于柬埔寨这类农业国向工业国转型的地区,关键还不在于逆顺差,而是投资结构。   一个最新数据显示,2016年柬埔寨收到了超过20亿美元的外国直接投资,其中亿美元投资于银行,亿美元投资于制造业,亿美元投资于房地产和建筑业,亿美元投资于农业。   可见房地产业并不是一支独大。

外商投资相对均衡,并不纯粹依靠房地产拉动,有着自身的发展动力。   2.只看涨幅就入手绝对会死得很惨  目前,金边的住宅主要是两种形态:低层的排屋和高层的现代化公寓。 外国人不能买排屋,因为涉及所有权,只能买二层及以上的公寓(房屋所有权)。

  自2012年以来,公寓的房价从原来的1000美元/平方米涨到如今2300-3500美元/平方米,年均涨幅大于15%,部分地区甚至高达25%。

  很多中国人看到过去涨得很猛,就一窝蜂地跑来淘金。   嗅觉敏锐没有错,但进场的人一定要对房价有独立的判断:这到底是资金炒起来的虚假热闹,还是有一个基本盘支撑的真实繁荣?  90年代初的时候,海南岛上有2万家房地产开发商,跟现在的金边有些类似,都是以农业支柱,都是几百万的人口,都是外部资金大量涌入,土地和房子的价格节节攀升。

先进场的人赚得盆满钵满,后进场的人全部被套牢,死得很惨。

  所以是否要进场,不是看过去几年涨得如何,而是要基于一个最基本的经济学逻辑:供给与需求之间的关系。   供给大于需求的时候,尤其是未来供给的增速将长期快过需求增速时,说明这只是一场击鼓传花的游戏;当供给小于需求,尤其是未来供给的增速将长期慢于需求时,说明市场存在一个庞大的刚需群体。

  在这方面,我建议大家在配置海外房产时,都应该看一下当地的人均居住面积。

这个数据非常具有参考性,比未来的涨幅趋势还要重要的多,可靠的多。

  综合各方的信息,目前金边的常住外籍人士保守估计为10万,2018年底的公寓套数将增至万套,一居室占绝大多数,平均面积按65㎡算好了,总面积最高达万平方米,摊下来人均居住面积为平方米。   这个数值相对比较合理。 放在中国24个大中城市看,属于中等偏下的位置。

像当年赶在泡沫破灭之前及时离场,海口的人均居住面积已堆到了49平方米,供给量远远脱离了实际需求。   (根据中国社科院研究员张延群的测算)  当然,人均居住面积并没有一个绝对固定的警戒值,高于它就是泡沫,低于它就是合理。

  像西方社会地多人少,数值可以适当大一些,印尼、中国这类人口密集区域,数值应该小一点。

加上各地发展水平不一,改善居住环境有快有慢,也无法简单类比。   但还是有一个通行原则,就是不要偏离本国/全世界的平均水准太远。

  3用本地人均收入衡量房价有失偏颇  今天,金边的GDP不到200亿美元,大概是一个广东梅州市的经济体量,人均月收入不过110美元。   很多人问,这么落后的地区,却成为亚洲最热的房产投资地之一,每平方米公寓要价万元人民币以上,比梅州高很多,这是不是严重脱离了当地人的水平?  其实这两个地方并不具备可比性。

  梅州只是中国一个普通的地级市,别说本地人和本地资金会走出去,就是外资进来,首选地也不是它。   金边作为首都,其政治地位处于国内城市金字塔顶尖,最好的医疗、教育、商业资源都在这里。 金边本地人不说,整个柬埔寨的富人都会在这里买房。   各地官员。

就像某国一样,镇长的家一般在县里,县长的家一般在市里,市长的家一般在省里。 柬埔寨各地的官员也有强意愿安家金边,由于清廉指数低,这个群体的实际财富超过账面数据。

  工厂老板。 柬埔寨全国共有近7000家工厂,除去聚集在金边市的纺织、制鞋厂等,仍有金属加工厂、木制和家具加工厂、化学和塑胶厂等散落各地,实际控制人及少数高层管理者有购买能力。

  大地主。 柬埔寨国土181,035平方公里,相当于广东、河北、湖北,人口却只有1500万,好几百万人集中在首都,首都以外的区域人少地多,产生了一定数量的地主。   除了外籍人士之外,这个群体也是潜在的接盘者。   上星期走访金边时,局长就被柬埔寨的贫富悬殊给震住了:街上遍地豪车,路虎、、雷克萨斯、大排量……    由于柬埔寨人觉得单数吉列,顺着这个特征去数车牌号,很容易发现当地人拥有大量豪车。 更关键的是,柬埔寨国的汽车进口关税比中国还要高!  尽管柬埔寨人现在的住房偏好更倾向于带土地的排屋,但按照世界各国的发展经验,随着经济的发展,本地人也会慢慢接受高层住宅。   退一万步说,即便柬埔寨的富人阶层都不愿意买来自住,只要金边的公寓房价处于稳定、健康的上升通道,他们也会有投资意愿,以投资者的身份进来接盘。

  所以对于一些特殊地位的城市来说,我们除了看本土人均收入,还要考虑下本土以外的潜在购买者。

加上这一部分,才是真实的购房需求。

  最后再带大家重温一个流传甚广的笑话:  一美国人到中国,用20万美元换了134万人民币,100万买一单身公寓,34万吃喝玩乐一年。 第二年要回去时房子涨了卖了200万,人民币兑美元升值到1:,200万人民币换回32万美元。 这个美国人白玩一年还倒挣12万美元,非常高兴地回家了。

  今天的柬埔寨,难道就没有一点昨日中国的影子吗?(责任编辑:宋虹姗)。